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在二手房买卖中需要律师做哪些事情?

来源:燕郊律师网  时间:2014-10-21 22:13:55

    与新房买卖不同,二手房买卖以价格低、入住快、位置好等特点受众多购房者青睐。但随着二手房市场的火爆和中介的参与交易,使得二手房买卖纠纷不仅存在于购房者和卖房者之间,还可能存在于购房者与房屋中介之间,复杂的法律关系与各种合同使得二手房买卖看似简单却不简单。
  根据近年数据统计,大量的二手房买卖纠纷案件,都是因为没有严格依照法律规定或者盲目行为造成。基于此,作为专业房产纠纷律师,我们对二手房买卖提供以下法律服务:

一、律师介入二手房买卖全程
    目前,进入二手房交易流通市场的房源比较复杂,包括售后商品房、售后公房、私房等多种类型,而相关的法律、法规、政策数量庞大,这对于购买二手房的广大购房者来说,是"一头雾水"。另外,某些房地产中介公司操作不规范,一旦发生纠纷又推诿责任,致使购房者利益受损。因此,律师为购房者代买二手房的必要性是显而易见的:降低买受方的风险。
    律师介入二手房买卖的主要工作是:对出卖方的交易资格进行核实、确认,代理买受方核查房产权属文件;审查合同,保证合同的公正性,保障买受方的合法权益。
律师会具体审核以下内容:
1、审核出卖方是否为房屋合法产权人,产权性质;
2、审核出卖方是否拥有处分房屋的权利,包括其是否还有其他共有人,其是否与住房单位有产权份额划分等;
3、审核房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效;
4、审核房屋是否存在欠缴房改售房价款情形,必要时取得原售房单位同意售房的书面意见;
5、审核出卖方是否有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用的情形;
6、审核买方资信状况;
7、审核房屋是否被查封,房屋所在地区是否将被拆迁;
8、谈判、草拟、审查、修改二手房买卖合同及相关补充协议、附件等,包括与房管机构之间变更、转移合同权利与义务的协议等(此项可单独提供服务,见下);
9、交接时,审查房屋实际状况是否符合房屋买卖合同的承诺条件。

二、出具二手房买卖法律意见书
    对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否存在租赁或权利瑕疵以及房屋、土地权属情况等法律风险极易发生的事项出具法律意见书,进行必要提示。
如果您经济拮据或对于律师介入二手房买卖全程的服务收费有疑义,也可选择此项法律服务。

三、二手房买卖合同的谈判、草拟、审查与修改
    除二手房买卖合同的整体设计外,作为专业房产律师,我们还将对二手房买卖合同的以下条款进行重点审核,以确保委托人利益:
1、基本情况:买卖双方当事人的真实性;
2、房屋的基本情况,包括房屋有无租赁、有无抵押、共有人是否同意出售等;
3、价款及其支付方式、期限;
4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;
5、违约责任:明确责任承担,以最有利于委托人的方式设计违约金、定金、赔偿金的计算方法与给付条款,并选择争议的解决方式等;
6、合同生效、中止、终止条款设计;
7、变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款(根据委托人需求制定)。

四、二手房买卖纠纷解决方案,诉讼代理业务
    二手房过户纠纷、一房二卖、阴阳合同等法律问题,都有可能在二手房买卖中发生。作为专业房产纠纷律师,我们在接受当事人委托后,会根据具体案情,利用各种资源,帮助委托人收集、调取各种相关证据。通过发送律师函,代写起诉状、答辩状,出庭应诉,质证等多个环节维护委托人的合法权益,为委托人争取并实现其利益上的最大化。

五、律师还可以接受委托代为办理文书公证、见证,房屋保险手续等业务。

六、委托人交办的其他二手房法律事务。

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