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买卖合同中约定有购房资质时再办理过户有效吗?

来源:燕郊律师网  时间:2017-01-03 15:42:57

    很多在京打拼多年,渴望着着有朝一日在北京安家落户扎下根。但是北京市的“限购令”规定,外地人需在京缴纳社保或个人所得税连续满5年才有资格购房。然而市场的变化让人“等不起”,碰到一个顺心如意的好房子也是可遇不可求的!那该怎么办呢?是否可以先签合同先付钱,等具备购房资质时再办理过户呢?在合同中这样约定有没有法律效力呢?卖方要是反悔怎么办
 
根据合同法第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:
 
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
 
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
 
(三)以合法形式掩盖非法目的;
 
(四)损害社会公共利益;
 
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
 
房屋买卖合同中约定有购房资质再办理过户的约定并不属于上述任何一项,买卖双方以此签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示,且对于何时办理房屋产权过户的约定不违反国家法律、行政法规的强制性规定,房屋买卖合同真实有效,各方均应按照合同约定履行。
 
在买方取得购房资质后,可依照合同约定要求卖方配合办理过户手续。如果卖方拒不配合,可先协商解决,如果协商不成则建议考虑通过司法途径解决,请求法院依法判令继续履行双方签订的《房屋买卖合同》,要求卖方配合办理房屋的过户手续。
 
双方关于过户的约定并非规避国家限购令的行为。根据意思自治原则,双方在合同中约定待买方取得购房资质后过户,系当事人对自己权利的处分行为,也是各方当事人的真实意思表示,应依照其约定履行。
 
另外,《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第八条明确规定,当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策,一方当事人要求继续履行的,不予支持,但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外;合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的,依照其约定。因此,待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的约定合法有效。卖方反悔不配合办理过户手续的,可待具备购房资格后。
 
在此,房产律师提醒您,以为类似此种的约定无效是一种误解。实际上这是当事人对自己私权的一种处分行为,只要双方当事人协商一致,且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,那么此种约定就是有效的,应当遵照履行。
 
近年来,因限购政策而引发的纠纷呈上升趋势,很多购房人为了规避限购令借用亲戚、朋友名义购房,有的是在合同中约定符合限购政策再过户,但房价上涨后出卖人反悔的就比较多。
 
房产律师再次提醒您,在遇到上述问题后不要慌张,应及时向专业人士请教,以便最大限度挽回损失。

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