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购买的二手房属于夫妻共同财产时,应当注意的事项

来源:燕郊律师网  时间:2017-02-13 19:32:44

    所谓共同共有是指两个以上的人,对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间,较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系,以及家庭成员之间的共有等共同共有财产形式。

根据法律规定,部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的,看事后该处分行为是否获得其他共同共有人的追认。获得其他共同共有人追认的,该处分行为合法有效。没有获得追认而擅自处分共有房产的,合同无效。

目前法律实务中存在着如下几种共有形式:

1、家庭共有:夫妻是一种人身关系。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,属于夫妻共同共有,另有约定和法律另有规定的除外。

2、夫妻共同共有:家庭成员相互之间,也是人身关系,是一定范围内的亲属关系。不能把亲属关系都当成家庭关系。如张某与其妻、子一同居住,其父、母单独居住。张某的家庭成员就只有3个人,而不是5个人。家庭共有财产,属于家庭成员共同共有的财产。其中比较典型的是基于农村共同生产生活而产生几代同堂的现象,其共同居住人对家庭财产是共同共有。

3、尚未分割遗产形式的共同共有:共同继承的财产,在继承开始以后,遗产分割之前,数人(相互之间是亲属,是同一顺序继承人)对遗产享有共有权的财产。一般认为,这种共有是共同共有。

在购买房产时,一定要核实所购房产是否属于共有,买卖共有房产的一定要取得全体共同共有人的一致同意。为规避最终认定为共有房产而产生合同无效的法律风险,购房人可以采取如下措施:

1、如果是房产证上的产权人是多个人的,一定要核实每个人的身份,并由每个人在房屋买卖合同上签字,除非有公证的委托书,否则不同意代签字。

2、如果房产所有人是在婚状态,且房产证上产权证为一个人名字的,也需要其配偶在房屋买卖合同上签字,或者由其配偶出具房屋并非夫妻共同共有财产的声明。

3、如房产所有人系单身,且房产证上产权人为一个人名字的,需要该所有人到民政局开具单身证明。

4、为防止出卖人故意隐瞒其他共有人,买受人可以让出卖人出具一份无其他共有人的承诺,并明确约定违反承诺的违约责任。

 

【法条链接】 

1、《合同法》(1999年第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

2、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(1988年)

89.共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》(2001年)

第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:

(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。

(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第十八条 婚姻法第十九条所称“第三人知道该约定的”,夫妻一方对此负有举证责任。

4、上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》(2005年)

第二条 未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同,效力如何认定? 

答:审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予 追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。

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