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如果只剩下一套住房会被查封吗

来源:燕郊律师网  时间:2014-11-16 09:27:18

    如果购房者只剩下一套住房了呢?这种情况,跟购买惟一住房者,无法缴纳按揭的情况相同。大多数人的理解是:惟一住房是法院不能查封、拍卖的。其实,大家都错了。

    之所以理解错,是两个原因造成的。一是在2005年12月21日之前,国家的确是这样规定的;二是在2005年12月21日之后,由于担心造成上访事件和执行难,的确有地方法院没有严格执行新的司法解释,执法不严。

    在2005年1月1日之前,关于惟一住房能不能拍卖,一直没有特别明确的规定,所以各地法院判常常要看具体情况做裁决。2004年11月4日,最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,宣布自2005年1月1日起施行。其中第六条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”这也就是惟一住房不能查封、拍卖一说的由来。

    高院之所以出台这个司法解释,是出于人道主义的考虑。但随后一年中,出现了大量住豪宅不还债的情况。这条规定,成为最好的护身符。在“老赖们”狂欢一年之后,最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,2005年11月14日通过, 12月21日起就施行,根本没有等到2006年1月1日。

    这个新规定总共只有7条,基本上是一个“惟一住房查封、拍卖指南”。里面规定:只要已经依法设立了抵押的住房,如果不能还债,都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋(惟一住房),给6个月宽限期。如果到了宽限期不交房,可以申请法院强制执行。

    如果强制迁出的时候,债务人及其家属无法自己解决居住问题,经法院核实,可以由债主(申请执行人)为债务人提供临时住房。这种临时住房,地段、面积都可以跟原来的住房不同,可以参照廉租房标准来解决。至于租金,由法院参照当时同类房屋租金标准确定,从拍卖款中优先扣除。至于需要给失去房子的人预留多少年的租金,没有明确规定,从各地判例看,从1年到5年都有。但这一司法解释同时规定,“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出”。买商品房断供的人,显然不太可能是低保家庭。

    也就是说,如果一个人在市中心买了一套100平米的房子,最终没有能力继续按揭,到时候银行可以收房、拍卖。但需要给他到郊区租一套面积相对小一些的房子,预留一段时间的租金(当然,如果拍卖所得多于银行损失,超过部分在扣除诉讼费用之后,将退还给原业主)。

 

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