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楼盘宣传广告属于要约还是属于要约邀请?

来源:时间:2021-07-06

开发商向购房者所作的楼盘宣传广告属于要约还是属于要约邀请?


  根据《合同法》的基本原理,合同的订立需要经过要约、承诺两个阶段,即合同一方向对方发出要约,对方就该要约做出承诺,并在承诺到达要约方时合同成立。根据《合同法》第14条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。”可见,要约的构成要件主要有:(1)要约必须是向特定的人所为的意思表示;(2)要约必须是向相对人发出;(3)要约必须具有缔结合同的目的和愿望;(4)要约的内容必须具体、确定、完整;(5)要约必须表明要约人在得到承诺时即受该意思表示的约束。也就是说,在受约方做出承诺后,合同即成立,要约的内容也就成为合同条款,双方都必须遵守。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。


  根据上述的规定可知,要约与要约邀请主要区别在于:要约是对特定的人发出的,并希望与对方订立合同的意思表示,而且要约一经受要约人承诺,即对要约人具有法律约束力;而要约邀请则是向不特定的多数人发出、希望他人向自己发出要约的意思表示。因此,要约邀请对发出人是没有任何法律约束力的。根据《合同法》第15条规定:“……寄送的价目表,拍卖公告、招标公告、商业广告等为要约邀请。商品广告的内容符合要约规定的,视为要约。”


  据此,由于房地产广告是向不特定的多数人发出的,其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约。因而,从法律性质上分析,房地产广告应属于要约邀请,对开发商没有任何法律约束力。


  因此,在现实的购房活动中,购房者因为轻信开发商的不实广告而上当的实例有很多。在这里需要特别提醒购房者,一般的房产广告只是要约邀请,对开发商不具有法律约束力。购房者在签订购房合同之前,一定要仔细核实合同中的条款与广告承诺的内容是否有不符之处,如果不符,购房者应当要求开发商将广告承诺的内容写入购房合同中,以便在开发商承诺不能兑现时,可以根据购房合同中的约定追究开发商的违约责任,以维护自己的合法权益。如果在与开发商签约时,购房者没有注意到购房合同中有关于开发商广告承诺的内容,而且开发商在没有告知的情况下,购房者在发现自己上当后,可以开发商欺诈为由向法院提起诉讼,并在法定期限内行使撤销权或变更权来保障自己的合法权益。这里所指的撤销权,是指基于开发商在签订购房合同时,存有欺诈行为,损害购房者的合法权益,据此购房者向法院提起诉讼,要求法院撤销其与开发商签订的购房合同的权利。


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